Bauunternehmen beauftragen: Vertrag, Kosten, Sicherheiten

Wer 2026 einen Rohbau vergibt, rechnet mit steigenden Preisen. Neu gebaute Wohngebäude verteuerten sich laut Statistischem Bundesamt von Mai 2025 bis Mai 2026 um 5,0 Prozent, Rohbauarbeiten um 4,9 Prozent, Ausbauarbeiten um 5,1 Prozent. Den Lohnanteil setzt der Tarif: Der Ecklohn im Baugewerbe liegt seit dem 1. April 2026 bei 26,05 Euro je Stunde einschließlich Bauzuschlag von 5,9 Prozent, ein Werker beginnt bei 15,86 Euro.

Über das Ergebnis entscheidet aber der Vertrag. BGB-Bauvertrag und VOB/B führen zu verschiedenen Fristen bei Abschlägen, Abnahme und Verjährung: An Bauwerken verjähren Mängelansprüche nach VOB/B in 4 Jahren, nach BGB in 5. Prüfen Sie zusätzlich die Zahlungsfähigkeit Ihres Vertragspartners. Im ersten Halbjahr 2026 entfielen auf das Baugewerbe 53,4 Insolvenzen je 10.000 Unternehmen, der dritthöchste Wert aller Wirtschaftsabschnitte.

Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

BGB-Vertrag oder VOB/B

Die VOB/B gilt nur, wenn sie vereinbart ist. Sie verkürzt die Verjährung für Bauwerke von 5 auf 4 Jahre, macht Abschlagszahlungen 21 Tage nach Zugang der Aufstellung fällig und die Schlusszahlung spätestens 30 Tage nach Zugang der Schlussrechnung. Eine Verlängerung auf 60 Tage ist nur bei ausdrücklicher Vereinbarung zulässig. Ohne Terminabrede muss der Betrieb binnen 12 Werktagen nach Aufforderung beginnen.

Nachträge vor dem ersten Spatenstich

Ändert der Auftraggeber die Leistung, streben beide Seiten zunächst eine Einigung an. Kommt binnen 30 Tagen keine zustande, darf er die Änderung in Textform anordnen, § 650b Absatz 2 BGB. Der Betrieb kann dann 80 Prozent der von ihm angebotenen Mehrvergütung als Abschlag ansetzen. Vereinbaren Sie deshalb vorab, dass eine Urkalkulation hinterlegt wird, sonst fehlt die Vergleichsgrundlage.

Abnahme nicht verstreichen lassen

Setzt der Betrieb nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und Sie verweigern sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen, § 640 Absatz 2 BGB. Verweigern Sie die Abnahme, können Sie eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Gegen die Prüffähigkeit der Schlussrechnung müssen Einwendungen binnen 30 Tagen begründet vorliegen.

Sicherheiten wirken in beide Richtungen

Der Betrieb darf nach § 650f BGB Sicherheit für die noch offene Vergütung verlangen, zuzüglich 10 Prozent für Nebenforderungen; die üblichen Kosten dafür erstattet er Ihnen bis zu 2 Prozent im Jahr. Umgekehrt dürfen Sie bei vereinbartem Einbehalt je Zahlung höchstens 10 Prozent kürzen und müssen den Betrag binnen 18 Werktagen auf ein Sperrkonto einzahlen.

Steuerabzug bei Bauleistungen

Als Unternehmer behalten Sie von der Gegenleistung 15 Prozent Bauabzugsteuer ein und führen sie ab, § 48 Einkommensteuergesetz. Der Abzug entfällt bei gültiger Freistellungsbescheinigung oder wenn die Gegenleistung im Kalenderjahr voraussichtlich unter 5.000 Euro bleibt, bei ausschließlich steuerfreier Vermietung unter 15.000 Euro. Erbringen Sie selbst nachhaltig Bauleistungen, schulden Sie außerdem die Umsatzsteuer; das Finanzamt bescheinigt das für höchstens drei Jahre.

Pflichten des Bauherrn auf der Baustelle

Dauern die Arbeiten länger als 30 Arbeitstage und sind gleichzeitig mehr als 20 Beschäftigte tätig, oder übersteigt der Umfang 500 Personentage, ist der Behörde spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle eine Vorankündigung zu übermitteln. Arbeiten mehrere Arbeitgeber auf der Baustelle, muss ein Koordinator bestellt werden. Beides trifft den Bauherrn, nicht den ausführenden Betrieb.

Preisrahmen

Was üblicherweise berechnet wird

Preisrahmen Bauunternehmen, Stand 2026
Position	Übliche Spanne	Hinweis
Ecklohn im Baugewerbe	26,05 Euro je Stunde	Tarif ab 1. April 2026, mit Bauzuschlag von 5,9 Prozent
Verrechnungssatz je Stunde	60 bis 95 Euro netto	aus dem Tariflohn hochgerechnet, betriebsabhängig
Rohbau Wohngebäude	600 bis 1.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche	Orientierung, ohne Baugrube und Außenanlagen
Bodenplatte mit Gründung	150 bis 320 Euro je Quadratmeter	Orientierung, abhängig von Baugrund und Dämmung
Keller in Ortbeton	600 bis 1.100 Euro je Quadratmeter	Orientierung, je nach Wasserlast und Ausbaustufe
Erdaushub abfahren	25 bis 70 Euro je Kubikmeter	richtet sich nach Belastung, Deponie und Entfernung
Baustelleneinrichtung	3 bis 6 Prozent der Bausumme	Orientierung für Kran, Strom, Wasser und Container
Sicherheitseinbehalt	höchstens 10 Prozent je Zahlung	nach VOB/B, Einzahlung auf ein Sperrkonto

Tariflohn und Einbehalt stammen aus dem Lohntarifvertrag des Baugewerbes und aus der VOB/B. Die Quadratmeter- und Kubikmeterpreise sind Orientierungswerte ohne amtliche Grundlage: Baugrund, Grundriss, Bauweise und Region verschieben sie stark, einzelne Angebote liegen weit darüber oder darunter.

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Häufige Fragen

Was ändert sich, wenn die VOB/B vereinbart wird?

Vor allem Fristen und Verjährung. Ohne Vereinbarung im Vertrag verjähren Mängelansprüche an Bauwerken 4 Jahre nach der Abnahme, andere Werke in 2 Jahren, feuerberührte Teile industrieller Feuerungsanlagen in 1 Jahr. Nach BGB sind es bei Bauwerken 5 Jahre. Dafür regelt die VOB/B Abschläge, Behinderungen und Kündigung deutlich genauer.

Wann wird die Schlussrechnung fällig?

Nach BGB mit Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung; erhebt der Auftraggeber binnen 30 Tagen keine begründeten Einwendungen gegen die Prüffähigkeit, gilt die Rechnung als prüffähig, § 650g Absatz 4 BGB. Ist die VOB/B vereinbart, wird die Schlusszahlung spätestens 30 Tage nach Zugang fällig, bei ausdrücklicher Abrede bis zu 60 Tage.

Muss ich als Unternehmer Bauabzugsteuer einbehalten?

Ja, 15 Prozent der Gegenleistung, wenn keine gültige Freistellungsbescheinigung vorliegt. Die Freigrenze beträgt 5.000 Euro im Kalenderjahr je Leistungsempfänger, bei ausschließlich steuerfreien Vermietungsumsätzen 15.000 Euro. Maßgeblich ist das Entgelt zuzüglich Umsatzsteuer, und alle Bauleistungen desselben Betriebs werden zusammengerechnet.

Wer haftet für die Sicherheit auf der Baustelle?

Für die eigenen Beschäftigten jeder Arbeitgeber, für die Koordination der Bauherr. Arbeiten Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber auf einer Baustelle, muss er einen geeigneten Koordinator bestellen. Bei mehr als 30 Arbeitstagen mit mehr als 20 gleichzeitig Beschäftigten oder mehr als 500 Personentagen kommt die Vorankündigung an die Behörde dazu, zwei Wochen vor Einrichtung.

Darf der Betrieb eine Sicherheit verlangen?

Ja. Nach § 650f BGB kann er Sicherheit für die vereinbarte, noch nicht gezahlte Vergütung fordern, zuzüglich 10 Prozent für Nebenforderungen. Der Anspruch bleibt auch nach der Abnahme bestehen. Die üblichen Kosten der Sicherheit erstattet der Betrieb bis zu 2 Prozent im Jahr, sofern Sie keine berechtigten Einwendungen erhoben haben.

Wie erkenne ich ein zu günstiges Angebot?

An fehlenden Mengen. Wenn Aushub, Verbau, Kran, Gerüst und Entsorgung nicht mit eigenen Positionen auftauchen, kommen sie später als Nachtrag. Ein Vergleich lohnt erst, wenn alle Angebote dieselben Mengen und dieselbe Bauweise abbilden; Baupreise stiegen zuletzt um 5,0 Prozent im Jahr, ein Angebot weit darunter hat meist einen Grund.